تبلیغات
وبلاگ حقوقی یعقوب شاهماری سوها - وكیل پایه یك دادگستری - عضو كانون وكلای دادگستری استان اردبیل - شرح قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بخش 2


درباره وبلاگ:

آرشیو:

طبقه بندی:

آخرین پستها :

نویسندگان:

آمار وبلاگ:


Admin Logo themebox

شرح قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بخش 2

نوشته شده توسط:یعقوب شاهماری سوها
پنجشنبه 21 بهمن 1389-06:40 ب.ظ

و نتیجه آنكه:

در مورد ماده های (7) و (8) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376؛ به علت وجود ابهامات و شروط غیر متعارف؛ می توان گفت كه بهتر است از طرف قوه مقننه مجددا بازنویسی و اصلاح شوند. این گونه شروط به علت مغایرت با اصول حقوقی حاكم برقراردادها و معاملات، وجهه قانونی ندارند.

ماده (9):  ماده (9) می گوید: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالك نپرداخته باشد و یا اینكه مستأجر، كلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفأ كرده باشد؛ هنگام تخلیه عین مستأجره، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت».

ماده (9)، سه حكم متفاوت را بدین شرح بیان می كند: حكم اول: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد، هنگام تخلیه عین مستأجره، مستأجر حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. این حكم مغایر با تبصره «2» از ماده (6) قانون است كه می گوید: «در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل كند؛ هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد». «سرقفلی را به مستأجر منتقل كند»، یعنی از مستأجر سرقفلی گرفته باشد.
حكم دوم: چنانچه مستأجر سرقفلی به مالك نپرداخته باشد، هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.این حكم صحیح بوده، و در انطباق با تبصره «1» از ماده (6) قانون می باشد.
حكم سوم: چنانچه مستأجر، كلیه حقوق ضمن عقد را استیفا كرده باشد؛ هنگام تخلیه حق، دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

به نظر می رسد كه مستأجر چنانچه كلیه حقوق ضمن عقد خود را، (كه پیش از این بیان گردید)، استیفا كرده باشد؛ باز هم هنگام تخلیه (چنانچه به موجر سرقفلی پرداخته باشد)، می تواند به نرخ عادله روز مطالبه سرقفلی كند. البته شاید قانونگذار از عبارت «كلیه حقوق ضمن عقد برای مستأجر»، مفاهیم و نكات دیگری را استنباط كرده باشد كه ظاهرا مفهوم نبوده است (در آیین نامه قانون سال 1376 نیز در این باره توضیحی داده نشده است). لذا در این صورت، بهتر است كه مقام قانونگذاری صالح، «حقوق ضمن عقد مستأجر» را تفسیر كند.

ماده (10):  1- در صورت عدم توافق موجر و مستأجر نسبت به میزان سرقفلی، مسأله با نظر دادگاه تعیین می شود. 2- طبق تبصره ماده (10): «مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق، در روابط استیجاری ممنوع می باشد».  بدین ترتیب، وجوهی را كه موجر به مستأجر در هنگام تخلیه عین مستأجره باید بپردازد، عبارتند از: سرقفلی؛ چنانچه موجر سرقفلی گرفته باشد.  ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، یا سند تعهدآور؛ چنانچه موجر، وجوه مذكور یا سند موصوف را دریافت كرده باشد. ملاحظه می گردد كه این قانون، حقی را تحت عنوان «حق كسب و پیشه و تجارت» به رسمیت نشناخته و آن را ممنوع اعلام كرده است. در نهایت می توان گفت كه قانون سال ،1376 به بحث مربوط به اینكه سرقفلی با حق كسب و پیشه و تجارت تفاوت دارد یا خیر؟ پایان داده، هر دو را حقی واحد می شناسد. جمع بندی و نتیجه گیری در مورد سرقفلی و ایجاد رویه قضائی واحد: همان طوری كه قبلا بیان شد؛ قانون روابط موجر و مستأجر دارای ابهاماتی است، بخصوص در زمینه تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی.در نتیجه، به منظور ایجاد یك رویه قضائی واحد و مشابه، و با توجه به جمیع مواد و مقررات در قانون سال 1376 و آیین نامه مربوط به آن؛ می توان نتایج زیر را استنتاج و استخراج كرد و درگاه ضرورت، مورد لحوق حكم قرار داد:

1- مدت در قرارداداجاره و شرایط ضمن عقد، باید مشخص و معلوم باشد. لذا عبارتهایی نظیر «هرساله» یا «تا زمانی كه. . . » از نظر حقوقی، فاقد اعتبار می باشند.

2- در قرارداد اجاره، باید اعلام گردد كه ملك تجاری است یا مسكونی.

3- چنانچه مورد اجاره تجاری است، در قرارداد اجاره باید قید گردد كه موجر از مستأجر سرقفلی گرفته است یا خیر.

4- انتقال سرقفلی از مستأجر اول به مستأجر دوم، چنانچه قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون باشد، (2/7/1376) مشمول قانون سال 1376 نبوده، دادگاه با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 مسأله را مورد رسیدگی قرار می دهد.

5- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، به مستأجر به نرخ عادله روز سرقفلی می پردازد.

6- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، به مستأجر سرقفلی نمی پردازد.

7- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پایان مدت قرارداد، نمی تواند از موجر مطالبه سرقفلی كند.

8- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی گرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پایان مدت قرارداد، می تواند از موجر مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز كند.

9- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نكند؛ مستأجر برای واگذاری حق خود و تخلیه عین مستأجره، در طول مدت، می تواند از موجر مطالبه سرقفلی كند؛ اعم از آنكه به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد. (به نظر می رسد، حكم مندرج در ماده (6) قانون سال ،76 بر خلاف اصول حقوقی باشد).

10- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نكند و با این حال، مستأجر سرقفلی خود را به ثالثی (متصرف) منتقل نكند و از او سرقفلی بگیرد؛ در پایان مدت قرارداد، متصرف می تواند از موجر نصف سرقفلی را مطالبه كند؛ مشروط بر آنكه، در هنگام انعقاد عقد اجاره موجر ازمستأجر سرقفلی گرفته باشد.

(مستأجر، متخلف و مقصر قلمداد شده؛ با تنقیح مناط از قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 تبصره«1» ماده (19)، برای شخص متصرف كه سرقفلی داده است، نصف سرقفلی در نظر گرفته می شود).

ماده (11): به استناد ماده (11) و بند «1» از ماده (2) آیین نامه مربوط؛ روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نمی باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در مورد اماكن تجاری) و قانون سال 1362 (در مورد اماكن مسكونی) استناد و رسیدگی خواهد كرد.

ماده (12): آیین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در تاریخ 19/2/1378 توسط هیأت وزیران تصویب و ابلاغ شده است.

ماده (13): بر اساس ماده (13)، «كلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود» در نتیجه، همه آنچه كه همچنان معتبر می باشند، عبارتند از:

1- قانون مدنی (مبحث عقد اجاره ی املاك). 2- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 برای اماكن تجاری كه قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. 3- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1362 برای اماكن تجاری كه قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. سایر قوانین و كلیه ماده واحده ها در روابط استیجاری، مانند خوابگاهها و اماكن دانشجویی و غیره، فاقد اعتبار می باشند.

ماده (13) : در قانون سال 1356 برای مستأجر در هنگام تخلیه، مهلتی تحت عنوان «عسر و حرج مستأجر»، از ده روز تا دو ماه در نظر گرفته شده است.در قانون سال 1362 نیز برای مستأجر، «عسر و حرج» در نظر گرفته شده، ولی مدت آن روشن نیست. رویه قضائی ما، معمولا یك نوبت به مدت 5 یا 6 ماه عسر و حرج می دهد.در قانون سال ،1376 مانند قانون مدنی، بحثی از عسر و حرج مستأجر به میان نیامده است. خلأ موجود را ماده (13) آیین نامه پر كرده است:

ماده (13)می گوید: «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دوایر اجرائی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه؛ مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید؛ مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضائی مربوط می تواند، با استهمال مستأجر برای یك نوبت، به مدت حداكثر یك ماه، موافقت كند».ظاهرا بهتر است در این ماده، ما از واژه های «استمهال» و «عسروحرج»، یك معنا را استنباط نماییم تا از هرگونه تعابیر و تفاسیر متناقض و احیانا تصمیمات متناقض جلوگیری كنیم.

ماده (16):

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد«حق انتقال به غیر» در اماكن تجاری، تقلیدی است از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356؛ بدین معنا كه هرگاهحق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد و او بخواهد سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد، انتقال باید برای همان شغل باشد. بدیهی است كه در صورت عدم رعایت شرط مذكور از طرف مستأجر اول یا دوم، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستأجره را پیدا می كند. در قانون سال ،1356 در حالت فوق، مستأجر به علت ارتكاب «تقصیر»، یعنی عدم رعایت همان شغل یا شغل مشابه، از دریافت سرقفلی هنگام تخلیه محروم می گردد. ولی در قانون سال ،1376 چون در این زمینه نص خاصی وجود ندارد؛ لذا چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، به موجر سرقفلی داده باشد، پس از صدور حكم تخلیه و ضمن اجرای حكم، از موجر سرقفلی دریافت می كند



نظرات() 
تاریخ آخرین ویرایش:- -

شنبه 9 آذر 1392 11:17 ب.ظ
نگران نباش دوست عزیز تا وقتی رای دادگاه صادر نشود در سجل کیفری ثبت نمی شود.
سیاوش خرمالویی
یکشنبه 17 دی 1391 05:39 ب.ظ
5 سال پیش با فردی درگیر شدم و ایشان بر علیه من در دادسرا شکایت کرد و در دادگاه به جرم ضرب و شتم علیه بنده پرونده تشکیل داد.من هم بر علیه ایشان به جرم هتاکی و فحاشی در دادسرا و دادگاه تشکیل پرونده دادم.اما در روز دادگاه هردویمان به همدیگر رضایت دادیم و با رضایت، هر دو پرونده مختومه و موقوف شد.امسال در آزمون ورودی کارآموزی کانون وکلا قبول شدم.با توجه به قانون کیفیت اخذ پروانه وکالت یکی از استعلام ها برای صدور پروانه کارآموزی استعلام از دادگستری است.استنباط من اینست که با توجه به ماده 62 مکرر قانون مجازات اسلامی فعلی و قانون تعریف محکومیت های موثر در قوانین جزایی،پرونده بر علیه من که با رضایت شاکی ام موقوف و مختومه شده است و حکمی صادر نشده (البته منظورم حکم به محکومیت است اعم از زندان یا جزای نقدی ،دیه یا مجازات های حدی و گرنه رای صادر شده و با توجه به گذشت شاکی قرار موقوفی تعقیب بوده است) جز سابقه محکومیت کیفری به حساب نمی آید چه برسد به این که سابقه موثر کیفری باشد.اما با این حال نگرانم و مردد از این که آیا استنباطم با توجه به قوانین موجود و رویه دادگاه ها و کانون وکلا صحیح است یا خیر؟؟
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر