تبلیغات
وبلاگ حقوقی یعقوب شاهماری سوها - وكیل پایه یك دادگستری - عضو كانون وكلای دادگستری استان اردبیل - انتقال مورد اجاره بغیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك بخش 1


درباره وبلاگ:

آرشیو:

طبقه بندی:

آخرین پستها :

نویسندگان:

آمار وبلاگ:


Admin Logo themebox

انتقال مورد اجاره بغیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك بخش 1

نوشته شده توسط:یعقوب شاهماری سوها
پنجشنبه 21 بهمن 1389-06:35 ب.ظ

مقدمه
یكی از مشكلاتیكه در اجرای قانون مالك و مستاجر مصوب سال 1339 برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالك ومستاجر كل وبطور كلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است كه مورد اجاره رامستقیما از مالك اجاره نمیكنند.این اشكال در محل كسب ومحل سكونت بطور یكسان وجود دارد ودر حل مشكلات ناشی از این مساله هریك از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالك ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون كرده در كتب فقهی وكلاسیك مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراكنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور كمك بحل مساله ورفع مشكلات جاری در سطور آینده كوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.
قسمت اول-بررسی در خصوص حقوق مستاجر در انتقال مورد اجاره بغیر
درشقوق 1و2ماده 8قانون مالك ومستاجر قانونگزار در باب تعیین موارد تخلف مستاجرین مستاجر محل كسب وپیشه ومستاجر محل سكونت قائل به تفكیك شده است.در بند 1ماده مزبور راجع به مستاجر محل سكونت گفتگو شده وقانونگزار بطور مطلق مستاجری را كه واجد حق انتقال بغیر نیست در صورت انتقال بغیر جزا یاكلا متخلف دانسته ودر باب انتقال نیزبدون حصر نحوه انتقال حتی وكالت یا نمایندگی در استفاده را برای وقوع تخلف كافی دانسته است در حالیكه در بند 2همین ماده قطع مباشرت مستاجری را كه در محل كسب استفاده شخصی اش شرط شده از موارد تخلف تلقی كرده است بدین معنی كه در این بند در باب واگذاری مورد اجاره بغیر حصرا راجع باستفاده از مورد اجاره بحث نمیشود بلكه مسئله اینست كه مستاجر شخصا مباشری نكند.نكته بسیار مهم در این مقایسه این است كه قانونگزار تخلف مستاجر را در محل كسب بشرحی كه فوقا بیان شد مقید باین شرط كرده كه در این واگذاری وانتقال رعایت ماده 18قانون مالك ومستاجر در واگذارای منافع مورد اجاره بغیر بامستاجر لاحق درباب تنظیم سند اجاره نشده باشد.از وجود این اختلاف در مورد مستاجر محل كسب وپیشه بامستاجر محل سكونت نتایج زیر حاصل میشود.
1-قانون گزار درمورد اجاره محل كسب سلب حق انتقال بغیر از مستاجر را بطور مطلق مانع واگذاری این حق ندانسته است.
2-استفاده شخص یا اشخاص ثالث از منافع مورد اجاره محل كسب را باسلب حق انتقال بغیر از مستاجر در همه موارد موجب حدوث تخلف مستاجر ندانسته است.
3-با تعمق در حقوقی كه در مورد اجاره محل كسب وجود دارد واختلاف آن با هدف اجاره محل سكونت باین نتیجه منطقی میرسیم كه هدف غائی مستاجر محل سكونت استفاده ازمنافع مورد اجاره بوده واین منافع تازمانیكه این خواسته بالحاظ مقررات قانونی مالك ومستاجر تداوم دارد قابل حمایت است بدیهیست بمحض انقضای مدت اجاره(در صورتیكه اجراه نامه ای باشد) چنانچه مستاجر محل اجاره را تخلیه كند هیچگونه حقی برای او باقی نیست بهمین جهت در شقوق 4و5 ماده 8قانون مالك ومستاجر پیش بینی شده كه چنانچه موجر احتیاج شخصی خود را در انقضای مدت اجاره اثبات نماید بارعایت تبصره 3همان ماده دادگاه حكم تخلیه صادر خواهد كرد.در حالیكه در محل كسب هدف نهائی از اجاره ایجاد محیط ومكانیست كه در آن مستاجر فعالیتهای حرفه ای یا تجاری خود را انجام میدهد.
بدیهی است باوضع قانون مالك ومستاجر از چنین مستاجری(مستاجر محل كسب پیشه وتجارت )حمایت بیشتری شده وحق سرقفلی برای وی پیش بینی شده است.
از طرفی دیگر می دانیم كه عوامل متعددی از قبیل مشكلات مالی وخانوادگی ویا اجتماعی در عمل مانع ادامه فعالیت هنری وصنعتی ویا تجاری شخص میشود وگاه تغییراتی كه در وضع بدنی یا روانی مستاجر پیدا میشود اجاره فعالیتهای حرفه ای را ازوی سلب میكند.بدیهی است درچنین مواردی حفظ حقوق كسب وپیشه این مستاجر ایجاب می نماید كه بتواند منافع مورد اجاره را بغیر انتقال دهد ومقنن باوضع ماده 18وتبصره مربوطه این حق را مورد حمایت قرار داده است واما فعالیتهای حرفه ای یا تجاری در اغلب موارد مشاركت وهمفكری وهمكاری اشخاص متعددی را كه هریك تخصصی دارند ایجاب می نماید ولاجرم در هریك از این فعالیتها باتوجه بنوع خود ممكن است مستاجر از وجود این افراد بطور مداوم استفاده كند وحتی نوعی شركت مدنی باآنها ایجاد كند ودراین شركت حقوق استیجاری خود را بعنوان سهم الشر كه منظور دارد( در این زمینه رائی از شعبه چهار دادگاه بخش تهران صادر شده كه این مشاركت را درمحل كسب بعنوان تخلف تلقی نكرده ونتیجتا دعوی انتقال بغیر محكوم ببطلان اعلام شده است البته از سرنوشت این رای در مرحله پژوهش اطلاعی بدست نیامده)ومباشرتش نیز دراستفاده از مورد اجاره تداوم داشته باشد . بامثالی دراینخصوص اهمیت مسئله روشن میشود: درفعالیتهای هنری موسسات فیلم برداری اعم از سینمائی وتبلیغاتی ، تهیه كننده ممكن است ظاهرا محلی را اجاره كند درحالی كه درگرداندن فعالیت خاص مداوماكارگران ، هنرپیشه، فیلم بردار وسایر افراد دراستفاده ازمورد اجاره دخالت دارند وبالمال این افراد از مورد اجاره نیز استفاده میكنند ولیكن مباشرت مستاجر قطع نمیشود ونقش خودرا درتهیه فیلم حفظ میكند دراینصورت طبعا حق درخواست تخلیه بعنوان انتقال بغیر برای مالك وجود نخواهدداشت.
البته دراین مورد باید قائل بتفكیك شد ووضع مستاجری را كه قسمتی از مورد اجاره را بغیر انتقال داده وخود درآن قسمت اساسا مباشرت ندارد استثناء نمود درپرونده ایكه درشعبه چهاردادگاه بخش تهران مطرح بود دعوی تخلیه ئی بلحاظ انتقال بغیر علیه مستاجر محل كسب كه یك قسمت قطعه زمین محصوررا بابنای مستحدثه درآن برای چوب بری اجاره كرده بود طرح شد ودررسیدگی دادگاه احراز گردید كه مستاجر قسمتی از مورد اجاره را باملك خود كه درجنب رقبه مورد اجاره قرارداشت یكجا باشخاص ثالث انتقال داده وخود درجزء دیگر ی ازمورد اجاره تصرف كرده است ودرقسمت انتقال داده شده شخصا هیچگونه مباشری نداشته است حكم تخلیه بلحاظ تخلف از قرارداد اجاره وانتقال جزئی ازمورد اجاره وعدم رعایت مقررات ماده 18 قانون مالك ومستاجر وتبصره مربوطه صادر شد كه هرچند از سرنوشت آن درمرحله پژوهش اطلاعی نیست ولكن بر پایه مبانی قابل دفاعی اتخاذ تصمیم بعمل آمده بود .
نتایجی كه ازاین بررسی عاید میشود اینست كه اولا درمحل كسب وسكونت اگر از مستاجر حق انتقال بغیر سلب نشده باشد بدون هیچگونه تشریفاتی میتواند جزء یاكل مورد اجاره را بغیر انتقال دهد واگر این حق سلب شده باشد بمحض اثبات تخلف درمحل سكونت ولو بابقاء مباشرت مستاجر تخلف محرزاست ودرمحل كسب انتقال بغیر درمدت اجاره منوط بانجام تشریفات ورعایت شرایط ماده 18 میباشد مشروط براینكه مدت قرارداد اجاره مستاجر دوم ازمدت اجاره مستاجر اول تجاوز نكند توجه شود كه لفظ (( مدت اجاره)) درماده قانون ( باتكاء لزوم قید مدت درقرارداداجاره ویا معلوم بودن آن با تعین روز ماه وسال) بكاررفته است . ثانیا مستاجر دوم بهمان كسب مستاجر اول اشتغال ورزد ومستاجر مكلف است بدوا بمالك اظهارنامه فرستاده ونامبرده را برای تنظیم سند بدفترخانه دعوت نماید واگر مالك دردفتر حاضر نشد سند تنظیم میگردد ولكن مستاجراول ومستاجر دوم متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهد بود با توجه باین ماده وعنایت به تبصره مربوطه كه درمقام بیان پرداخت سرقفلی ازناحیه موجر مخالف بانتقال به مستاجر میباشد نتایج زیر استنباط میگردد.
1-درهرحال چه درمدت اجاره وچه درخارج از مهلت اجاره مكان انتقال بغیر درمحل كسب برای مستاجری كه حق انتقال ازوی سلب گردیده شناخته شده است .
2- درهرصورت اگر مالك باانتقال راضی نبود درمیزان سرقفلی اختلافی وجودنداشته باشد حق تقدم دردادن سرقفلی باموجر است (تبصره ماده 18) وچنانچه مالك با انتقال موافق نباشد وخود حاضر بپرداخت سرقفلی بمیزان مورد درخواست مستاجر نباشد درباقی مدت اجاره بترتیب مذكور درماده 18 قهراانتقال انجام میگیرد مسئله ایكه محل اختلاف است موردیست كه مدت اجاره سپری شده ومالك اذن انتقال نمیدهد عده ای از آقایان قضات معتقدند كه مستاجر بادادن دادخواست بالزام مالك بتنظیم سند اجاره میتواند از حقوق ماده 18 استفاده نماید جمعی اعتقاد دارند كه مستاجر میتواند ویا مجبور است دادخواست علیه مالك مطرح نموده والزام اورا بپرداخت سرقفلی بخواهد بجهاتیكه ذیلا بیان خواهد شد غیرازاین دونظررا ه حل دیگری نیز وجوددارد زیرااگر، مستاجری نخواهد بدوا دادخواست تنظیم سند اجاره تقدیم نماید ونخواهد ویا نتواند منتظر تشریفات این دادرسی شود وهمچنین منطقی تشخیص ندهد كه دادخواست الزام بپرداخت سرقفلی طرح كند وآنرا باتوجه بعواقب این دادرسی از جهت حصول هدف یعنی حق كسب وپیشه متعسر تلقی نماید ونتیجه ((دعوی اذن بانتقال اقامه كند نه تنها كاردزستی انجام نداده بلكه باعتقاد نگارنده سریعترین وبهترین طریقه نیل بهدف را انتخاب كرده است وچون باب استنباط دررسیدگی بدعاوی حقوقی حسب ماده 3 قانون آئین دادرسی مدنی برای دادرس مسدود نیست وبشرحیكه دربالا استدلال شد ازروح قانون تمایل ، مقنن درامكان انتقال بغیرمحل كسب با شرایطی مسنتبط است ودراین مثال موجر باانتقال بغیرموافق نیست وراسا)) نیز سرقفلی را نمی پردازد براساس قاعده (( الحاكم ولی المنتنع)) وبااستفاده ازماده 18 وتبصره ذیل آن بچنین مستاجری باید اجازه انتقال داده شود.
( درلایحه اخیر مالك ومستاجر كه هنوز بمرحله تصوبب نرسیده باپیش بینی اینكه دادگاه درچنین موردی اذن انتقال میدهد به این اختلاف خاتمه داده شده است )
فاما تكلیف مستاجریكه توانسته است بامراجعه بدادگاه اذن انتقال بغیر را تحصیل نماید نیز ازجهت رعایت تشریفات انتقال درخور اهمیت است وبرای بررسی شكل مناسب این انتقال واستفاده ازاین اذن مسائل حقوقی مرتبط بااین موضوع را مجددا بنظر می آوریم .
بطوركلی حق استفاده مستاجر ازمنافع مورد اجاره ازانواع حق مالكیت است كه مربوط بمنافع ملك بوده والبته این مالكیت برای مستاجر محل كسب ومحل سكونت یكسان نیست واختلاف آن ناشی از رجحان وقوت مالكیت منافع محل كسب است ولی بهركیفیت درمالكیت مستاجر نسبت بمنافع نمیتوان تردید كرد. این مالكیت منافع محدودیتی دارد كه مربوط بماهیت حقوقی عقد اجاره است زیرا اجاره عقدیست متكی بمدت وپس از انقضای مدت اجاره برمبنای اصول، مندرج درقانون مدنی نمیتوان برای زمان، شخصی مستاجر را مالك منافع مورد اجاره دانست البته این سخن با مبانی قانون مالك ومستاجر منافاتی ندارد زیرا براساس مقررات قانون مذكور ( مستنبط از تبصره 1ماده 1) این رابطه با تداوم تصرف قابل حمایت است وباعتقاد عده ای از صاحبنظران ظاهرا عقد اجاره درمورد مدت كه از شرایط صحت عقد است مفهوم حقوقی خودرا ازدست داده است درصورتیكه بنظر میرسد این استنباط بامبانی حقوقی قانون مالك ومستاجر منطبق نیست زیرا بررسی شد كه حقی درمنورد انتقال محل كسب ماده 18 انتقال را محدود بمدت اجاره دانسته وبرای بقیه مدت بمستاجر اذن انتقال داده شده است واین امر ناشی از همان قاعده حقوقی است كه مورد بررسی قرارگرفت.
ازماده 4 همین قانون استفاده میشود كه پرداخت اجرت المثل رابخلاف اجرت المسمی منوط بانقضای ماه دانسته است وبا نظری اجمالی بماده 2 ملاحظه میكنیم بموجر حق داده است كه پس از انقضای مدت اجاره با مستاجرین جزء طرف اجاره قرارگیرد، این مثالها قویا این اعتقاد را تایید مینماید كه پس از انقضای مدت اجاره تصرف مستاجر است كه رابطه حقوقی وی را بامالك توجیه میكند ومالكیت منافع برای وی لحظه بلحظه حاصل میشود . بررسی وضع مستاجر محل كسبی كه مالك آن باانتقال بغیر موافق نیست ودرانقضای مدت اجاره از دادگاه اذن انتقال گرفته است واینكه آیا میتواند راسا با مستاجر ثانی سند تنظیم كند یا محق است بدون سند انتقال دهد ویا شكل حقوقی دیگری برایش مقصور است موضوع این قسمت از بررسی است چند مسئله درآن واحد باید مورد توجه قرارگیرد.
1-بموجب ماده 17 قانون مالك ومستاجر انتقال محل كسب بمستاجر جدید فقط باتنظیم سند رسمی قانونی است بنابراین درنحوه انتقال وقانونی بودن آن تنظیم سند رسمی از جمله شرایط اولیه است درنظر داریم كه بررسی درمورد مستاجری است كه حق انتقال بغیر نداشته وباعتقاد اینجانب ارزش عملی وفعلی ماده 17 درحال حاضر محدود بهمین مورد است .
2-درتنظیم سند مستاجرحقوق خودرا عینا وراسا باسند صلح بمستاجر جدید منتقل كند ویا استنباط ازماده 18 كه مربوط بمدت اجاره مستاجراست وباوحدت ملاك از ماده مذكور موجر را بدفترخانه دعوت نموده وبااعلام موافقت خود با انتخاب مستاجر جدید واعلام انصراف از حقوقی كه درمورد اجاره دارد وبا اخذ حقوق كسب پیشه از مستاجر جدید وباارائه احكام قطعی دادگاه درخصوص ماذون بودن درانتقال ، سند اجاره جدید بین مالك ومستاجر جدید تنظیم شود كه دراینمورد درحقیقت تنظیم سند قهرا بمالك تحمیل شده است . بدیهی است اگر مالك حاضر به تنظیم سند نشود طبق مقررات ماده 18 سند تنظیم شده ومراتب درآن تذكر داده خواهد شد( ازوحدت ملاك ماده 14 نیز دراینخصوص می توان استفاده كرد.
دراین قسمت از بررسی برای جلوگیری از هرگونه اشتباه باید به چند نكته توجه داشت وآن اینكه درحقی كه درماده 18 بمالك داده شده است اولا درتنظیم سند برای بقیه مدت لزومی ندارد كه نام مالك ومستاجر جدید درسند بعنوان مالك ومستاجر قید گردد زیرا بدیهی است كه اگر مالك باابلاغ اظهارنامه تمكین بانتقال نماید می توان سند اولی را كه مدت آن باقی مانده بتراضی اقاله نموده وراسا بین مالك ومستاجر جدید سند تنظیم كرد واگر مالك حاضر نشد برای بقیه مدت بین مستاجر اصلی ومستاجر جدید سند تنظیم شود ومستاجر جدید ومستاجر قدیم هرد و متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهندبود چه حق وصول مال الاجاره بطور تضامنی برای مالك باعتقاد اینجانب هرچند درماده18 بطور مطلق انشاء شده محدود به بقاء مدت اجاره است وبطریق اولی دربثی كه بآن اشاره كردیم وراه حلی كه ارائه دادیم قهرا مسئله تضامن وجود نخواهد داشت ومستاجر جدیداعم ازاینكه حقوق خودرا بوسیله سلحنامه رسمی كسب كرده باشد ویا بشرحی كه فوقا اشاره شد به تنظیم سند( بنام مالك ومستاجرجدید) راسا وقهرا درمقابل مالك قرارخواهد گرفت وبرای دفاع از این نظر ومنطقی بودن این راه حل ( كه البته باعتقاد نگارنده اشكال صوری آن بیشتر ازانتقال از طریق صلحنامه است ولكن درتحكیم روابط استیجاری برای مالك ومستاجر جدید وقدیم فایده بیشتری دارد) میتوان باین قاعده حقوق متمسك شد كه درمدت زمانی كه اجاره مستاجر اصلی باقی است وانتقال بطریق مذكوردرماده 18 انجام شده نمی توان بمالك تحمیل نمود كه برخلاف میل خود اجاره را از مستاجر جدید كه باانتقال بوی موافق نبوده وصول نماید وازاین جهت مقنن برای باقی مدت مستاجر اصلی را درپرداخت مال الاجاره متضامنا درمقابل موجر مسئول دانسته است ولكن زمانی كه مدت اجاره تمام شده درمسئله مورد بحث مستاجر اصلی رابطه حقوقی بامالك ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفی هم ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفی هم ندارد واین مستاجر جدید است كه باتصرف قانونی درمقابل مالك قرارگرفته ویااگر برای بقیه مدت بامستاجر قدیم سند تنظیم نموده درانقضای این مدت درمقابل مالك عنوان قائم مقام قانونی مستاجر سابق را خواهد داشت وهمانطوریكه گفتیم مستاجر اصلی برای بقیه مدت مالك منافع بوده است واین مالكیت باانقضای مدت وعدم تصرف وجود خارجی ندارد وهمانطوریكه رابطه استیجاری وی بامالك هنگام (1)بروز اختلاف عملا قابل اعتناء نیست ازنظرحقوقی نمی تواند تحمیلی برای مستاجر سابق برای زمان تصرف مستاجر جدید درپرداخت تضامنی مال الاجاره ایجاد نماید این فكرباعدالت وانصاف قضائی نیزموافق است.


نظرات() 
تاریخ آخرین ویرایش:- -

 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر