تبلیغات
وبلاگ حقوقی یعقوب شاهماری سوها - وكیل پایه یك دادگستری - عضو كانون وكلای دادگستری استان اردبیل - ضمان مستأجر بخش 2


درباره وبلاگ:

آرشیو:

طبقه بندی:

آخرین پستها :

نویسندگان:

آمار وبلاگ:


Admin Logo themebox

ضمان مستأجر بخش 2

نوشته شده توسط:یعقوب شاهماری سوها
شنبه 9 بهمن 1389-06:39 ب.ظ

موضوع از قاعده عام می‌گردد. در مقابل ممكن است موضوعاتی خروج تخصصی از قاعده عام داشته باشند به این معنا كه علت حكم عام خارج از موضوع مزبور بوده و اساساً شامل موضوع مانحن فیه نمی‌گردد.

  برای مثال در موضوع خروج ید امین از قاعده ید، برخی خروج آن را تخصیصی می‌دانند و مخصص آن را نیز ادله ضمان مانند روایت «الامین لا یضمن» معرفی می‌كنند و لذا معتقدند قاعده ید نسبت به هر متصرفی كه در مال غیرتصرف دارد جاری می‌گردد، لیكن دلایلی مانند حدیث مزبور موجب تخصیص آن شده و مثلاً در مورد امین آن را از قاعده مزبور مستثنی می‌كند.

  اما نكته قابل توجه كه موجب گرایش به نظر تخصصی بودن خروج ید امین از قاعده ید می‌كند این است كه حدیث علی‌الید حدیثی است نبوی، و از آنجا كه عمده احادیث نبوی مسبوق به اختلاف یا مسأله‌ای میان مسلمین بوده است لذا این موضوع به ذهن متبادر می‌شود كه بیان قاعده ید از جانب ایشان نیز مسبوق به طرح مسأله یا مشكلی میان مسلمین بوده است.

  حال تردید است كه آیا این مسأله شامل ید امانی بوده یا خیر؟ پس در این مورد تردید ایجاد شده است و از آنجا كه در این موارد باید به قدر متیقن اكتفا كرد، لذا منطق حكم می‌كند كه قاعده ید را تنها شامل ایادی عدوانی نظیر غاصب بدانیم.[6]

  تا اینجا تنها ادله نظریه فساد را مورد بررسی و تحلیل قراردادیم، لیكن علاوه بر پاسخ‌هایی كه موجب نقض این ادله می‌شوند، دلایل و استدلال‌هایی نیز در جهت صحت این شرط ارائه داده‌اند كه در مبحث بعد آنها را مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم.

  ب) بررسی و تحلیل نظریه صحت:

  برخلاف نظر مشهور فقها كه دلالت بر بطلان شرط ضمان دارد، گروهی دیگر به صحت چنین شرطی اعتقاد دارند. در بین ادله و استدلال‌های آن دسته از فقها و حقوقدانان كه اعتقاد به صحت چنین شرطی دارند، باید در بین دو مورد قائل به تفاوت شویم: دسته اول ادله و استدلال‌هایی در راستای نقض دلایل نظریه فساد است و دسته دوم ادله و استدلال‌هایی است كه اساساً بر طبق اصول حقوقی و فقهی ما را به پذیرش صحت چنین شرطی رهنمون می‌كنند، كه ما مهمترین آنها را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

  1 ـ اصل حاكمیت اراده:

  همانطور كه می‌دانیم اصل حاكمیت اراده یا اصل آزادی اراده در حقوق ما در ماده 10 ق.م پیش‌بینی شده است. بر طبق این ماده قراردادهای خصوصی افراد در صورتی كه «خلاف صریح قانون» نباشد، نافذ و لازم‌الوفا است. اگر بخواهیم اصل حاكمیت اراده و در حقیقت محتوای بنیادین این ماده را ظهوری جدید در حقوق بدانیم، بدون تردید ادعایی بیهوده و گزاف كرده‌ایم و آیات قرآن و روایات و ادله فقهی كه از دیرباز در راستای این اصل بیان شده است نیز شاهد بر این مدعا می‌باشند.

  آیه شریفه « یا ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود» [7] و یا روایت «المومنون عند شروطهم الا شرطا احل حراما او حرم حلالا» [8]  شواهدی است كه دلیل بر پذیرش این اصل در فقه اسلامی و پیشینه تاریخی آن دارد.

  پس با شواهد و ادله موجود در صحت این تئوری و پذیرش آن به عنوان یك اصل مسجل تردیدی نداریم. لذا پذیرش هر اصل و قاعده‌ای نتایج و آثاری را ایجاد می‌كند كه پذیرش اصل حاكمیت اراده نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. به طور خلاصه مهمترین آثار پذیرش اصل حاكمیت اراده نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. به طور خلاصه مهمترین آثار پذیرش این اصل را می‌توان: 1 ـ پذیرش عقود غیرمعین و لازم بودن آنها 2 ـ اصل رضائی بودن عقود و 3 ـ اصل لزوم، دانست. پس طبق این اصل طرفین دارای آزادی ارادی هستند تا در هر موضوعی و به هر نحوی كه مایل هستند تراضی كنند.

  لیكن نامحدود دانستن هر اصلی از جمله اصل حاكمیت اراده موجب بروز مشكلاتی از جمله اختلال در نظم عمومی می‌شود. لذا برای جلوگیری از این معضلات باید قلمروهای اصل حاكمیت اراده را ترسیم كرد، تا بتوان از این اصل در جهت ایجاد نظم عمومی و تثبیت حقوق اجتماعی استفاده كرد.

  در یك تقسیم‌بندی كلی محدودیت‌های اصل حاكمیت اراده را به دو دسته قانونی و قراردادی تقسیم می‌كنند و آنچه در این موضوع نیز بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرد محدودیت‌های قانونی این اصل می‌باشد.

  استثنائات قانونی اصل حاكمیت اراده در ماده 975 ق.م پیش‌بینی شده است و بر طبق آن تراضی طرفین نباید برخلاف نظم عمومی و یا اخلاق حسنه و یا مخالف صریح قانون باشد.

  پس طبق دلایل مذكور، عقود و تراضی طرفین در حالی كه اولاً مخالف با نظم عمومی، ثانیاً برخلاف قانون آمره، و ثالثاً برخلاف اخلاق حسنه نباشد، لازم‌الوفا است.

  از آنجا كه شروط نیز خود قراردادی هستند كه می‌توانند جدای از عقد الزام‌آور باشند، لذا اصل حاكمیت اراده و مفاد ماده 10 ق.م در باب شروط ضمن عقد نیز قابل تسری است.

  لذا بر طبق آنچه گفته شد شرط ضمان مستأجر را بر طبق اصل حاكمیت اراده باید صحیح دانست، زیرا اولاً اندراج این شرط در ضمن عقد اجاره حكایت از تراضی طرفین بر آن دارد و ثانیاً شرط مزبور برخلاف صریح قانون آمره و یا مخل نظم عمومی نمی‌باشد، اگر چه مفاد ماده 493 ق.م ناظر به امین بودن مستأجر بر عین مستأجره است. لیكن به نظر این حكم كاشف از اراده فرضی طرفین می‌باشد و در جایی كه موجر و مستأجر خود تصریح به شرط ضمان داشته باشند و اراده واقعی آنها خواه ضمنی و خواه صریح قابل احراز باشد، دلیلی بر فساد این شرط موجود نمی‌باشد

2 ـ اصل صحت:

  مستنداً به ماده 223 ق.م «هر معامله‌ای كه واقع شده باشد محمول بر صحت است، مگر اینكه فساد آن معلوم شود

تردید در فساد عقد و قرارداد از دو جهت مورد بررسی است: اول اینكه به واسطه شبهه حكمی باشد، یعنی اینكه حكم موضوعی كلی معلوم نباشد و تردید در صحت یا فساد آن داشته باشیم و دوم اینكه به واسطه شبهه موضوعی باشد و آن عبارت است از اینكه حكم موضوعی كلی معلوم است لیكن موضوع خاصی از آن به جهتی مورد تردید واقع شده است

اما منشأ تردید در موضوع ما نحن فیه از باب شبهه حكمی می‌باشد، زیرا حكم شرط ضمان بدون تعدی و تفریط در قانون پیش‌بینی نشده است و اساساً همین سكوت قانونگذار نیز باعث بروز اختلاف و تردید در این باب شده است. لیكن درباره اجرای اصل صحت در شبهه حكمی اختلاف وجود دارد، با این وجود دلایلی وجود دارد كه مثبت پذیرفتن اجرای این اصل در هنگام بروز شبهه حكمی می‌باشد.

  از جمله این دلایل می‌توان به حدیث مشهور «الناس مسلطون علی اموالهم»  اشاره كرد. [9]  زیرا بر طبق این حدیث لازمه تسلیط بر اموال این است كه همه عقود راجع به آن را نیز اجمالاً صحیح بدانیم. مضافاً به اینكه اساساً مبنای ایجاد معاملات مردم را نباید شرع دانست بلكه مبنای اصلی و اساسی در روابط حقوقی و انعقاد عقود در بین عموم افراد نیازهای فردی و اجتماعی آنها می‌باشد، پس مبنای ایجاد عقودی كه امروزه به عقود معین از آنها یاد می‌كنیم، نیازهای اجتماعی مردم بوده است و نه تأسیس شارع. لیكن در جایی كه شارع انجام معاملات را برخلاف شرع بداند تصریح به آنها كرده است و به عباره‌الاخری آنچه نیاز به تصریح و بیان دارد فساد معامله است و نه صحت آن. [10]

  در تحلیل فوق باید عام بودن حكم آیه شریفه «اوفوا بالعقود» رانیز اضافه كرد. صاحب عناوین علاوه بر اینكه اعتقاد به عام بودن حكم مذكور دارد، نظر كسانی را كه این آیه را ناظر به عقود متعارف در زمان شارع می‌دانند به شدت تكذیب می‌كند[11] و عموم آیه مذكور را افرادی و استغراقی [12] معرفی می‌كند. به طوری كه شامل تمامی مصداق‌های نادر نیز می‌گردد. لذا طبق آنچه گفته شد به نظر می‌رسد با اجرای اصل صحت در مواردی كه شبهه حكمی وجود دارد، تردیدی نیست و از آنجا كه تردید در صحت یا فساد شرط ضمان مستأجر نیز، از موارد شبهه حكمی می‌باشد، لذا قائل شدن به اصل صحت در این موضوع دور از ذهن به نظر نمی‌رسد.

  3 ـ ماده 642 ق.م خصوصیت ندارد:

  قانونگذار در ماده مزبور شرط ضمان مستعیر در ضمن عقد عاریه را صحیح دانسته است. اگر چه عده‌ای معتقد به خصوصیت این حكم در مورد عقد عاریه هستند، لیكن به نظر می‌رسد عقد عاریه علت اصلی حكم نبوده است و عقد عاریه نسبت به سایر عقود امانی خصوصیتی ندارد. مضافاً به اینكه ماده 631 ق.م نیز صراحتاً بیانگر این موضوع می‌باشد.

  با وجود این برخی به استناد اینكه اثر اجاره تملیك منفعت است ولی عاریه، اذن در انتفاع است، این حكم را ناشی ازخصوصیت عقد عاریه می‌دانند. لیكن دلیل امانی بودن ید مستأجر یا مستعیر نسبت به عین مال از جهت تسلیط او بر عین است و در حقیقت جنبه فرعی دارد و نباید این امر را به اشتباه موضوع اصلی عقود امانی برشماریم.

  پس اگر معتقد به این تفسیر باشیم، نباید خصوصیتی برای عقد عاریه قائل شویم. پس با استفاده از ملاك ماده 643 ق.م می‌توان گفت از آنجا كه قانونگذار در عقد عاریه شرط ضمان مستعیر را پذیرفته است لذا قاعدتاً پذیرفتن صحت این شرط در عقد اجاره نیز منطقی به نظر می‌رسد. مضافاً به اینكه بسیاری از فقها شرط ضمان اجیر را در اجاره خدمت مورد پذیرش قرار داده‌اند.امام‌خمینی (ره) در مورد شرط ضمان اجیر می‌فرمایند:

  «و یجوز اشتراط الضمان علیه لو حصل الضیاع او السرقه و لو من غیر تقصیر منه» [13]

  پس اگر علت امین بودن مستأجر، مستعیر و یا اجیر را تسلیط آنها بر عین مال با اذن مالك بدانیم، دلیلی ندارد كه شرط ضمان مستأجر را شرطی فاسد بدانیم.

  4 ـ رویه قضایی به طور ضمنی شرط ضمان مستأجر را مورد پذیرش قرار داده است:

  قبل از تصویب قانون ثبت اسناد و املاك در سال 1310 شمسی، تمامی معاملات مردم در محضر علما و روحانیون انجام می‌گرفت ولی با تصویب قانون ثبت و خصوصاً اجباری شدن ثبت معاملات املاك ثبت شده، اسناد اجاره نیز در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسید و از دیرباز سران دفاتر اسناد رسمی اجاره‌نامه‌های اشخاص را تنظیم و ثبت می‌كردند.

  از جمله شروطی كه در ضمن این اجاره‌نامه‌ها درج می‌گردد عبارت «مستأجر موظف است كه مورد اجاره را همانطور كه صحیحاً و سالماً تحویل گرفته است، به همان نحو صحیحاً تحویل موجر دهد و مسئولیت هرگونه كسر و انكسار مورد اجاره با مستأجر است. » می‌باشد كه از دیرباز درج آن در اجاره‌نامه‌ها متداول بوده وغالباً سران دفاتر نسبت به درج آن اقدام می‌كنند. اما با اندكی تأمل و نگرش متوجه می‌شویم كه ماهیت درج چنین عبارتی چیزی جز «شرط ضمان مستأجر» نمی‌باشد، زیرا اساساً در این عبارت تعدی و تفریط مستأجر عنوان نشده است و در هر صورت مستأجر را ضامن نقص مورد اجاره می‌داند.

  این امر همچنان نیز در اجاره‌نامه‌های رسمی و عادی دیده می‌شود و محاكم نیز آن را مورد قبول قرار داده‌اند، لذا رویه قضایی و عرف مسلم حقوقی حكایت از پذیرش این شرط در عقد اجاره دارد. لذا در جایی كه عرف و رویه قضایی این دو را عملاً مورد پذیرش قرار داده‌اند، دلیلی بر تردید نسبت به صحت آن وجود ندارد و همین سكوت در برابر اندراج چنین شرطی و پذیرش ضمنی محاكم، مثبت این ادعاست.

  لذا به دلایل مذكور عده‌ای معتقدند كه نمی‌توان شرط ضمان مستأجر را شرطی فاسد برشمرد. با وجود این كماكان پذیرش یكی از این دو نظریه، مشكل به نظر می‌رسد.

  چرا كه همچنان شبهاتی در این باب موجود است كه پذیرش مطلق یكی از دو نظریه فوق را با مشكل مواجه می‌كند.

  وضع ماده 558 ق.م نسبت به فساد این شرط در عقد مضاربه موجب تشدید این امر شده است. مستنداً به ماده 556 ق.م مضارب نیز در حكم امین است، لیكن مفاد ماده 558 ق.م حكایت از فساد شرط ضمان مضارب دارد.

  حال این مسأله متصور است كه اگر مفاد ماده 643 ق.م را به جهت امین بودن مستعیر به عقد اجاره تسری داده‌ایم، از ملاك این ماده نیز می‌توان در مورد عقد اجاره استفاده كرد و لذا با دو حكم متعارض مواجه خواهیم بود، كه به موجب یكی شرط ضمان صحیح و به موجب دیگری شرط ضمان باطل و مبطل عقد نیز می‌باشد.[14]

  با وجود مطالب مذكور به نظر می‌رسد در پذیرش مطلق نظریه صحت یا فساد شرط ضمان باید تأمل و بررسی بیشتری كرد. در پذیرش دلایل صحت این شرط و آنچه در نقض ادله نظریه فساد بیان شد، تردیدی وجود ندارد. لیكن دلایلی موجود است كه پذیرش این شرط را در مورد تلف كلی عین به مخاطره می‌اندازد. همانطور كه گفته شد حكومت اصل حاكمیت اراده در جائی است كه قرارداد منعقده مخالف با نظم عمومی و حكم صریح قانون نباشد. حال این سؤال مطرح است كه اندراج این شرط در مورد تلف كلی عین مستأجره، آیا موجب اختلال نظم عمومی نمی‌شود؟

  اندكی تأمل و نگرش در مفاد اجاره‌نامه‌های تنظیمی در عصر حاضر به این مدعا قوت بیشتری می‌بخشد، زیرا اگرچه عبارت مذكور در اجاره‌نامه‌ها حكایت از شرط ضمان مستأجر دارد، لیكن یكی از شروطی كه غالباً در تنظیم اجاره‌نامه‌ها درج می‌شود، تعهد موجر نسبت به تعمیرات لازمه اساسی می‌باشد. پس اگر اندراج شرط ضمان مستأجر به طور مطلق وی را ضامن تلف مورد اجاره می‌كند، دلیل تعهد موجر بر تعمیرات لازمه اساسی به چه لحاظ می‌باشد؟

   از طرف دیگر ضامن بودن مطلق مستأجر نسبت به تلف كلی عین مستأجره به دور از عدالت است و توافقاتی كه ریشه در عدالت اجتماعی نداشته باشد از نظر علم حقوق موجه برشمرده نمی‌شود.

  آیا صحیح است كه در صورت بروز حوادث طبیعی مانند سیل یا زلزله و... و تلف كلی عین مستأجره، مستأجر را ضامن تلف آن قلمداد كرد. اگرچه در فرضی كه ضمان قهری بر مسأله حاكم باشد این امر مورد پذیرش قرار گرفته است، لیكن نباید فراموش كرد كه ضمان مستأجر بدون تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره ناشی از قرارداد می‌باشد و نه ضمان قهری.

  پس باید در مورد پذیرش ضمان مستأجر در حالتی كه عین مستأجره به طور كلی تلف می‌گردد، و یا اینكه تلف جزئی حادث شده باشد قائل به تفاوت شویم.

  مسلماً اگر تلف جزئی باشد شرط ضمان مستأجر بدون هیچ‌گونه تردید و شبهه‌ای صحیح است و شاهد بر این مدعا نیز ادله مزبور در پذیرش این نظریه است. لیكن در حالتی كه تلف كلی صورت گرفته است و این تلف نیز به واسطه حوادث طبیعی از قبیل سیل یا زلزله و ... بوده است، اندراج چنین شرطی به دور از عدالت است و پذیرش آن با وجود ادله محكم نظریه صحت قابل تأمل و بررسی است.

  از آنجا كه در بیشتر مباحث حقوقی و فقهی تنها به صحت و فساد چنین شرطی پرداخته شده است و چگونگی تلف عین مستأجره مورد توجه واقع نگردیده، لذا اظهارنظر در این مورد بسیار دشوار است، لیكن با توجه به شواهد مذكور و خصوصاً نحوه تنظیم اجاره‌نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی، تمایل به پذیرش شرط ضمان مستأجر در صورتی كه منصرف به موردی باشد كه تلف جزئی است، بیشتر است.

  مضافاً به اینكه اندكی تأمل و نگرش در نحوه تنظیم اجاره‌نامه‌ها حاكی از آن است كه اساساً قصد مشترك طرفین در اندراج چنین شرطی ناظر به كسر و انكسار درب و پنجره و یا دستگیره و... مورد اجاره بوده است (در صورتی كه عین مستأجره ملك غیرمنقول باشد).

  لیكن از آنجا كه موضوع اصلی بحث ما اساساً صحت یا فساد چنین شرطی می‌باشد، لذا تحلیل و بررسی بیش از این در موضوع ما نحن فیه موجب انحراف از بحث اصلی كه همانا پذیرش نظریه فساد یا صحت در باب اندراج شرط ضمان مستأجر است می‌گردد.

  پس با توجه به ادله مزبور در نظریه صحت و همچنین استدلال‌هایی كه موجب نقض ادله نظریه فساد می‌گردید، چاره‌ای جز پذیرش شرط ضمان مستأجر نداریم و این در حالی است كه مشهور فقها و حقوقدانان عصر حاضر نیز در پذیرش آن اجماع كرده‌اند

 

  [1] .دانشجوی كارشناسی ارشد حقوق خصوصی.

  [2] .عبارت «مستأجر متعهد گردید كه مورد اجاره را بهمان نحو كه سالماً تحویل گرفته در هنگام تخلیه یا حین‌الفسخ صحیحاً تحویل موجر داده و رسید كتبی اخذ نماید و هرگونه كسر و انكسار را به نصب عین یا تأدیه قیمت جبران نماید» كه عموماً در اسناد اجاره درج می‌گردد در حقیقت حاكی از اندراج شرط ضمان مستأجر می‌باشد.

  [3] .علامه حلی، تذكره جلد دوم، صفحه 317، شهید ثانی، شرح لمعه، جلد چهار، صفحه 331، شیخ بهائی، جامع عباسی، صفحه 284.

  [4] . سیدمحمدكاظم طباطبایی، حاشیه بر مكاسب، صفحه 115.

  [5] .مقاله شرط ضمان مستأجر، دكتر علی‌اكبر صادقی.

  [6] . مقاله شرط ضمان مستأجر، دكتر علی‌اكبر صادقی.

  [7] . سوره مائده ـ آیه 1

  [8] .شیخ مرتضی انصاری،  مكاسب، صفحه 276.

  [9] .دكتر ناصر كاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، جلد دوم، صفحه 354 به بعد.

  [10] .صاحب عناوین ـ صفحه 174 به بعد.

  [11] . دكتر ناصر كاتوزیان ـ همان منبع.

 12] .مقصود از عام افرادی و استغراقی، حكمی است كه به هر یك از افرادش مستقلاً تعلق می‌گیرد و در حقیقت به شمار افراد آن حك4م موجوداست.

  [13] .تحریرالوسیله، جلد دوم، صفحه 506

[14] .مقاله شرط ضمان مستأجر، دكترعلی‌اكبر صادقی



نظرات() 
تاریخ آخرین ویرایش:شنبه 9 بهمن 1389 06:46 ب.ظ

 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر